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新園區(qū)|產業(yè)園區(qū)持續(xù)利好 商務園區(qū)韌性十足
北京寫字樓租售中心網訊：近日，在2022中國商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會暨第四屆中國商業(yè)地產品牌建設論壇上，由房訊指數(shù)主持編制的《2022中國商業(yè)地產100強研究報告》再次重磅發(fā)布。房訊指數(shù)首席研究員劉凱表示，隨著中國經濟恢復發(fā)展和產業(yè)結構調整持續(xù)推進，商業(yè)地產正處于不斷調整、恢復的過程中，將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產品、模式等方面不斷突破創(chuàng)新，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)的需求仍將持續(xù)增長，市場依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價值。
以下為《2022中國商業(yè)地產100強研究報告》節(jié)選：
新園區(qū)|產業(yè)園區(qū)持續(xù)利好商務園區(qū)韌性十足
2021年以來，隨著新基建加速布局落地和產業(yè)轉型升級的深入，產業(yè)園區(qū)迎來存量改革和創(chuàng)新的新機遇，由功能單一的產業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉型，開發(fā)重心向提質增效、轉型升級、功能完善、綠色發(fā)展方向轉變，專業(yè)化、特色化、智慧化的產業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn)。
產業(yè)園區(qū)公募REITs從試點落地到如今平穩(wěn)運行，為園區(qū)開發(fā)運營的投融資注入強大的活力。
與此同時，國家和地方政府持續(xù)產業(yè)發(fā)展利好政策的相繼發(fā)布，為產業(yè)園區(qū)的發(fā)展營造了良好的營商環(huán)境，園區(qū)深化運營趨勢，在5G、人工智能、物聯(lián)網等新興技術加持下，一方面強化建設企業(yè)產業(yè)集聚發(fā)展的綜合性物理載體與配套設施，構建綠色低碳智慧化的產業(yè)載體，助力智慧城市建設；另一方面搭建園區(qū)企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長、產業(yè)升級發(fā)展所需的系統(tǒng)化公共服務平臺，集聚創(chuàng)新資源、培育創(chuàng)新主體、促進成果轉化，推動園區(qū)、產業(yè)以及區(qū)域經濟的協(xié)調發(fā)展。
未來，產業(yè)園區(qū)行業(yè)將向產業(yè)本身進行更深度的回歸，以產業(yè)價值鏈為根本出發(fā)點，通過科技賦能園區(qū)運營，強化產業(yè)促進和區(qū)域協(xié)同，實現(xiàn)產業(yè)園區(qū)可持續(xù)的高質量發(fā)展。
產業(yè)園區(qū)持續(xù)利好存量盤活長期價值
產業(yè)園區(qū)是對外開放、招商引資、管理創(chuàng)新的重要載體，是發(fā)展高新技術產業(yè)、促進產業(yè)集聚的重要平臺。根據(jù)中國開發(fā)區(qū)網數(shù)據(jù)，截至2022年2月末，我國共有各類國家級開發(fā)區(qū)665家，省級開發(fā)區(qū)2069家，各類廣義專業(yè)產業(yè)園區(qū)約8萬余個。其中，我國國家級產業(yè)園區(qū)以國家級經開區(qū)、國家級高新區(qū)及海關特殊監(jiān)管區(qū)為主，個數(shù)合計占比約84.8%。從區(qū)域分布來看，國家級產業(yè)園區(qū)主要分布于華東地區(qū)、中南地區(qū)的省會及中心城市。
來源：中國開發(fā)區(qū)網 房訊指數(shù)整理
近年來，國家加快數(shù)字化發(fā)展、建設新型城鎮(zhèn)化，推動產業(yè)升級、加快構建現(xiàn)代化產業(yè)體系，以及國家級開發(fā)區(qū)建設主體上市、基礎設施公募REITs等一系列利好政策的釋放，對產業(yè)園區(qū)的基礎設施建設、產業(yè)聚集、運營創(chuàng)新提出新要求，也帶來新機遇。
發(fā)改委印發(fā)《"十四五"新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，有序培育現(xiàn)代化都市圈。引導都市圈產業(yè)從中心至外圍梯次分布、合理分工、鏈式配套，推動產業(yè)園區(qū)和創(chuàng)新基地合作共建。以產業(yè)園區(qū)為支點、所在城市為節(jié)點，產業(yè)園區(qū)承擔經濟產業(yè)主戰(zhàn)場、區(qū)域發(fā)展主引擎、改革開放試驗平臺的定位與使命。
各級各地政府方面，也陸續(xù)出臺了系列引導、扶持政策。2021年7月，浙江省出臺《關于加快推進高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)（園區(qū)）高質量發(fā)展的實施意見》；2021年9月，天津市發(fā)布《天津市主題產業(yè)園區(qū)建設實施方案（2021-2025年）》；2021年10月，濟南市政府印發(fā)《支持特色產業(yè)樓宇發(fā)展的若干政策》，通過政策扶持鼓勵主導產業(yè)集聚發(fā)展；2021年11月，安徽省印發(fā)《安徽省特色產業(yè)園建設指南（試行）》；2022年1月，《云南省推動重點產業(yè)園區(qū)高質量發(fā)展若干政策措施》發(fā)布……
公募REITs在產業(yè)園區(qū)領域的試點落地和平穩(wěn)運行，尤其激發(fā)了行業(yè)活力，打通了產業(yè)園區(qū)投資退出渠道有限的局面，有效的實現(xiàn)了產業(yè)園區(qū)的"投融管退"，帶來其資產價值的提升。從2021年6月中國基礎設施公募REITs首批9單產品成功上市發(fā)展至今，上市公募REITs產品已經增至13只，其中4單項目為產業(yè)園區(qū)REITs，包括東吳蘇園產業(yè)REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT及建信中關村REIT。
來源：房訊指數(shù)整理
目前，上市的產業(yè)園REITs從股價、分紅、投資者收益以及流動性等方面來看，均表現(xiàn)良好；而底層資產的園區(qū)運營來看，地理位置較優(yōu)越，經營相對穩(wěn)定，整體出租率較高，租戶質量和結構較好，經營業(yè)務隨之穩(wěn)步提升。更為值得一提的是，為緩解疫情對小微企業(yè)和個體工商戶的影響，助力實體經濟復蘇，多只產業(yè)園區(qū)REITs對符合條件的租戶進行租金減免，累計減免租金預計超億元。
2022年5月，國務院辦公廳印發(fā)了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出要盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)。作為全國各地存量資產中的重要一環(huán)，規(guī)模體量巨大的存量產業(yè)園區(qū)必將迎來煥然新生的契機，在價值挖掘、提質增效、運營服務創(chuàng)新等方面超越提升，實現(xiàn)升級轉型與高質量發(fā)展。
展望未來，隨著產業(yè)園全生命周期發(fā)展模式與投融資機制的打通，作為產業(yè)集群載體空間的產業(yè)園區(qū)，將增強持續(xù)經營能力，有效實現(xiàn)行業(yè)與項目的健康平穩(wěn)運營，在多重政策規(guī)范扶持引導下，園區(qū)行業(yè)低效化、同質化、空心化等現(xiàn)象將得到改善，進入與產業(yè)經濟和區(qū)域經濟相互促進、協(xié)調發(fā)展的新時期。
商務園區(qū)韌性十足企業(yè)轉型產業(yè)運營
隨著中國經濟的發(fā)展，園區(qū)的概念和范圍不斷的擴張延展，發(fā)展至今，園區(qū)的具體形式和分類多種多樣，而產業(yè)辦公園區(qū)即商務園區(qū)因市場化參與度和運營度較高、企業(yè)承載范圍較廣而受到市場的更多關注。同寫字樓市場類似，商務園區(qū)市場經歷了2021年的快速回暖，空置面積實現(xiàn)有效去化，租金水平也得到企穩(wěn)回升。而在進入2022年后，商務園區(qū)市場也同樣受到了疫情的影響。
較寫字樓市場不同的是，商務園區(qū)市場在2022年新一輪疫情的反復下表現(xiàn)出了較強的韌性。從重點城市的園區(qū)來看，市場表現(xiàn)整體穩(wěn)健，凈吸納量雖有下降但幅度小于寫字樓市場，租金保持平穩(wěn)波動較小，部分城市的子市場租金甚至穩(wěn)中有進。房訊指數(shù)認為，一方面是因為商務園區(qū)多處新興商務區(qū)域，在樓宇硬件、園區(qū)配套建設以及租金等方面具備一定的優(yōu)勢；另一方面是商務園區(qū)吸納的多是專業(yè)度高、創(chuàng)新性強的戰(zhàn)略性新興產業(yè)，如集成電路、生物醫(yī)藥等，在產業(yè)政策利好下抗風險能力較強。
來源：房訊指數(shù)
具體城市來看，據(jù)CBRE世邦魏理仕數(shù)據(jù)，上半年北京商務園區(qū)市場新租需求放緩，錄得凈吸納量約11萬平方米。生物醫(yī)藥行業(yè)表現(xiàn)亮眼，新租需求占比超過了TMT。需求放緩的同時，由于新增約32.6萬平方米的較大規(guī)模供應，期內全市商務園區(qū)租金緩慢下行，預計下半年整體市場仍將迎來80余萬平的新增供應。子市場間表現(xiàn)略有分化，北清路子市場空置率連續(xù)多個季度下行，大興和經開區(qū)具備研發(fā)制造功能的項目出租率也較為可觀，而電子城、豐臺科技園、上地和中關村軟件園去化表現(xiàn)則較為平緩。
上海商務園區(qū)整體市場在疫情期間表現(xiàn)較為穩(wěn)健，新增供應延緩入市，空置率微升。雖然部分洽談租賃項目在疫情期間受到影響而導致推遲，但整體市場的需求依然表現(xiàn)堅韌，成交面積繼續(xù)穩(wěn)定增長，TMT行業(yè)租賃需求占比位居第一。部分板塊則延續(xù)本次疫情前的活躍租賃勢頭，新能源汽車以及生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產業(yè)迎來擴租需求。租金方面，核心板塊的優(yōu)異表現(xiàn)推動全市平均租金報價穩(wěn)中有進，較2021年底出現(xiàn)增長。
從企業(yè)端來看，2021年園區(qū)運營商深化由地產運營商向產業(yè)綜合運營平臺的轉型，通過打造全生命周期空間載體，為科技企業(yè)提供從孵化加速到研發(fā)辦公的全周期服務，匯聚創(chuàng)新資源打造創(chuàng)新服務生態(tài)圈。
來源：企業(yè)年報 房訊指數(shù)整理
一方面，園區(qū)運營企業(yè)深耕園區(qū)開發(fā)與運營，打造產業(yè)發(fā)展綜合平臺，拓展產業(yè)新空間，通過提供綜合服務為政府、企業(yè)、人才、合作方創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。以招商蛇口為例，2021年規(guī)劃和建設8個產業(yè)新城項目，園區(qū)布局于全國及海外15個城市，總合作管理面積468平方公里，有效實現(xiàn)了園區(qū)規(guī)模的提質擴容。而億達中國在2021年內，也簽約了10個商務園運營管理項目，截至年末，商務園運營管理項目達25個，委托運營管理面積合計約393萬平方米。
同時，運營企業(yè)注重發(fā)揮產業(yè)投資與園區(qū)協(xié)同效應，強化"產業(yè)+基金"模式，切實做好產業(yè)服務和企業(yè)培育，為產業(yè)創(chuàng)新賦能的同時，實現(xiàn)自身業(yè)績的提升。據(jù)東湖高新年報，該企業(yè)在2021年注重練好招商運營內功，打好科技賦能、產業(yè)投資、資產證券化組合拳，全年實現(xiàn)收入12.67億元，同比增長110.62%；完成招商總面積37.63萬方。
專業(yè)園區(qū)方興未艾智慧運營驅動創(chuàng)新
伴隨著中國戰(zhàn)略性新興產業(yè)技術創(chuàng)新日益加快，產業(yè)園區(qū)行業(yè)也呈現(xiàn)出日新月異的變化和發(fā)展。一方面，園區(qū)主體走向特色化專業(yè)化的道路，物流園、生命科學園區(qū)、集成電路園、數(shù)據(jù)中心等特色鮮明、高度聚焦的園區(qū)成為熱點，日益受到市場的關注；與此同時，隨著5G、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網等技術的發(fā)展，越來越多的產業(yè)園區(qū)實現(xiàn)智慧化升級，以新模式指導園區(qū)設計、運營，以新技術服務、深化園區(qū)運營內涵。
在"十四五"規(guī)劃中，生物醫(yī)藥行業(yè)再次被定位為戰(zhàn)略性新興產業(yè)，在行業(yè)高速發(fā)展的帶動下，生命科學園區(qū)作為空間載體，租賃需求增長迅猛，為產業(yè)園區(qū)的蓬勃發(fā)展帶來了新機遇，上海、北京等全國主要城市的生命科學產業(yè)園區(qū)投資熱度高漲。
其中，北京已基本形成昌平中關村生命科學園、亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)和大興生物醫(yī)藥基地三大醫(yī)藥與生命科學產業(yè)集群，并在政策紅利覆蓋下，園區(qū)的租賃需求和租金都表現(xiàn)出了長期穩(wěn)定增長態(tài)勢，對資本形成越來越大的吸引力。而上海是更國內生物醫(yī)藥創(chuàng)新高地，"十四五"期間，上海將深化"1+5+X"生物醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)分布，到2025年初步建設成為世界級生物醫(yī)藥產業(yè)集群核心承載地，產業(yè)規(guī)模超1萬億元，為園區(qū)載體空間的發(fā)展提供有力支撐。
來源：房訊指數(shù)
2021年11月，國家發(fā)改委發(fā)布"十四五"首批國家物流樞紐建設名單，從國家層面推動專業(yè)性、綜合性物流園區(qū)的建設。物流園區(qū)作為現(xiàn)代物流的重要基礎設施，在構建"雙循環(huán)"發(fā)展新格局、促進消費和服務業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。從過往表現(xiàn)來看，盡管受到全球新冠疫情持續(xù)影響，但物流地產展現(xiàn)出了良好韌性、穩(wěn)定的租賃需求和長期增長前景。自2021年下半年以來，遠洋、綠地、萬科等房企已開始在物流地產領域頻頻加碼布局。未來，在經濟、消費等基本面以及政策面的利好下，物流地產的需求將持續(xù)保持旺盛。
回歸到整體產業(yè)園區(qū)行業(yè)來看，在我國經濟發(fā)展體制機制創(chuàng)新的背景下，產業(yè)園區(qū)迎來轉型升級的契機，傳統(tǒng)園區(qū)缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃、同質化嚴重、缺乏園區(qū)產業(yè)生態(tài)、管理粗放且服務不足等問題亟待解決，建設低碳、智慧化的園區(qū)，對園區(qū)進行深度的空間及產業(yè)運營成為已經成為行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的重要路徑。
目前物聯(lián)網技術、BIM技術、5G技術、云計算技術、大數(shù)據(jù)技術、人工智能技術、區(qū)塊鏈等信息技術的發(fā)展為園區(qū)智慧化發(fā)展奠定技術基礎。通過智慧賦能，產業(yè)園區(qū)可依托信息化技術和智慧化的手段及監(jiān)控平臺，實現(xiàn)對園區(qū)各領域的監(jiān)控、管理及精準服務，進而構建出專業(yè)化、生態(tài)化、系統(tǒng)化的體系，提升園區(qū)各領域服務能力，從而提高園區(qū)的吸引力和競爭。
此外，隨著"碳達峰，碳中和"的指引以及園區(qū)企業(yè)和員工訴求變化，園區(qū)綠色化、生態(tài)化和循環(huán)化趨勢不可逆轉。近年來，我國出臺了一系列政策文件，積極推動園區(qū)綠色低碳轉型，涌現(xiàn)出一批綠色發(fā)展的新理念、新模式，為低碳園區(qū)的發(fā)展提供了重要參考，目前也已有部分產業(yè)園區(qū)運營商開始嘗試將生態(tài)資源轉變成園區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢。
諸多新趨勢層出不窮，共同推動產業(yè)園區(qū)營造共同發(fā)展、合作共贏的產業(yè)環(huán)境，形成智能化、規(guī)?；?、集群化的產業(yè)發(fā)展平臺，助力產業(yè)蝶變升級。同時，產業(yè)園區(qū)行業(yè)積極協(xié)同區(qū)域經濟發(fā)展和智慧化城市建設，為行業(yè)的進一步拓寬了發(fā)展空間。
【來源：房訊網】